許小姐問：
我在5月中透過房仲買下一間中古屋，房仲的買賣契約書「標的現況說明書」裡的條文與事實不符合，如：「房屋是否漏水？是否曾經修繕過房屋？」都勾選為否，直到6月底交屋後，我們才發現房屋不僅漏水且有修繕過的痕跡，還有更多缺失，我們該怎樣對房仲和前屋主有所懲罰或是求償？有什麼法律途徑可走？
律師蔡念辛回答：
若買方交易時不知瑕疵存在，賣方應負擔保責任
依民法第354條規定，出賣人應擔保其出賣物交付移轉於買受人時，無瑕疵存在。又所謂物之瑕疵，指不符合約定或通常交易觀念，所認為應具有之價值、效用品質；但若該不符程度，無關重要者，即不得視為瑕疵。因此，在讀者的案例中，就房屋曾經發生漏水經修繕的狀況，應先檢視該修繕部份、漏水情形是否嚴重？以判斷是會否減損房屋效用、交易價值等情況。若確屬影響利用價值之瑕疵，且買方於交易時並不知情，前屋主即應負出賣人之瑕疵擔保責任，買方可依民法第359、360條規定，請求解除契約、減少買屋價金或損害賠償，但應注意民法365條之時效規定。
依民法第365條規定，買方應在通知前屋主房屋有瑕疵狀況後6個月內、或者在交屋後5年內，行使解除權或請求減少價金或損害賠償。
房仲應負據實報告及調查說明義務
房仲向買、賣雙方收取費用，媒介兩方訂立契約為業，因此司法實務上認為，房仲與買賣方成立居間及委任之混合契約。依民法第535條、576條規定，其處理事務應負「善良管理人」責任；故關於訂約事項，應就其所知據實報告，且負有調查說明義務。在關於房屋是否有漏水修繕情形，實務多肯定房仲負有此瑕疵調查義務。又國內不動產交易習慣，通常由賣方填寫「標的現況說明書」交予房仲，因此房仲可能會稱其是依據賣方委託的說明、對房屋漏水情形亦不知情；但因房仲乃以此營業，且相對於買方具資訊優勢地位，因此即便賣方未如實告知漏水情形，房仲仍應為必要之詢問及調查。在讀者案例中，若房仲確有違反調查義務而造成損害，讀者得依契約或侵權行為向房仲業者請求損害賠償。
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