蔡念辛律師談天說法

讀者簡先生問： 

我在去年十月買社區四樓的二手房屋，簽約時確認屋況正常無漏水，十一月時客廳通往廚房的門上方，卻出現潮濕掉漆並有壁癌狀況，廚房內側牆面也出現滴水現象，請問我該如何維護自身權益？該找房仲還是前屋主賠償，如果他們都不賠，我該打什麼官司求償？

律師蔡念辛答：

    建議讀者先請抓漏人員找出漏水原因，假若是樓上五樓住戶所造成，例如裝潢施工不當造成下層漏水，則依《民法》第一八四條規定，因故意或過失不法侵害他人權利，應負賠償責任。讀者可對其主張侵權責任，請求賠償修繕費用或要求修復漏水問題。又如果漏水原因是大樓公共管線或共用設施造成，依《公寓大廈管理條例》第十條規定，可請求大樓管委會負責修繕。

    若經過鑑定，認定漏水狀況並非交屋後之其他因素造成，而是交屋時就已存在之問題，則依《民法》第三五四條規定，前屋主應於交屋時負「瑕疵擔保」責任，擔保房屋無影響價值及效用之瑕疵。建議讀者先行發存證信函，通知前屋主此漏水問題，若前屋主拒不處理，可於通知後六個月內，依《民法》第三五九條、三六０條規定，起訴請求前屋主減少價金或損害賠償。再者，若相關事實足以認定房仲業者隱瞞漏水問題不告知、或未盡屋況檢查義務，另可依《消費者保護法》第五一條規定，及《民法》第五四四條、第五七一條規定，對房仲業者請求損害賠償或返還仲介費。

最近有民眾問我一問題：如果房屋與其座落的土地，分別買賣，也就是「只買屋不買地」或「只買地不買屋」，則買主有什麼權利可主張？

上述狀況最常發生在法院拍賣，因此應買時要特別注意權利標示範圍。

依《民法》第425-1條規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」

以及《民法》第838-1條規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。前項地上權，因建築物之滅失而消滅。」

也就是說，如果土地跟土地上的房屋原本在同一人名下，而分別經過買賣，則該房屋對於所坐落的土地，享有法定租約及地上權，也就是房屋所有權人依然可以合法地使用該土地。買下該土地的地主無法對坐落其上的房屋主張拆屋還地，僅能對屋主收取地租。

讀者問：

我與房東簽訂為期一年的房屋租賃契約，簽約時並交付相當2個月房租之押金給房東。但後來因故無法繼續租屋，必須提前終止契約，請問房東有權利將全部押金沒收拒絕返還嗎？

律師蔡念辛答：

    依民法第450條、第453條規定，租賃未訂期限者，當事人得隨時終止契約；訂有期限者，若有約定得於期限屆滿前終止者，並應提前通知。在讀者案例中，要先判斷是不是合法終止租約，通常不動產租賃契約多有約定租期，若契約中沒有約定「提前終止」條款，原則上承租人不可以片面終止租約，單方面決定不租就搬離；但縱然契約條款沒有約定，如果房客、房東雙方經溝通，同意提前終止租約，也算是合法終止。另一種情況，若房屋已經有修繕的必要，且經要求房東修繕，房東仍不處理，此時房客亦得終止租約。

    「押租金」之性質在擔保租金之給付及租賃債務之履行。所謂租賃債務，例如房租是否欠繳、是否有損壞房屋而應賠償等。因此，若租約已經合法終止，且沒有租賃債務不履行的情形，例如：房客依「提前終止條款」提前通知房東終止租約；或房東已同意房客遷移，且將房屋另出租予他人，可認定雙方同意提前終止。自得請求返還全部押租金。

        反之，若房客不符合契約約定、或未經房東同意，單方面表示終止就逕自遷離，則此房屋租約並未合法終止，房東可以要求房客繼續履行契約、並收取租金，即便房客未實際入住使用房屋，房東亦得收取房租。在這個情況下，房東就能沒收押租金來抵充房客欠繳之房租。

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延伸探討：

實務上多約定「相當二個月房租之金額」作為押金，緣由在於，依民法第440條第2項：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」

也就是房客若欠繳房租達二個月，房東就可以終止租約，因此房東多會要求相當二個月房租之押金，若房客真的積欠房租達到兩個月，就可直接沒收全部押金，並終止租約，要求房客搬離。

許小姐問：

我在5月中透過房仲買下一間中古屋，房仲的買賣契約書「標的現況說明書」裡的條文與事實不符合，如：「房屋是否漏水？是否曾經修繕過房屋？」都勾選為否，直到6月底交屋後，我們才發現房屋不僅漏水且有修繕過的痕跡，還有更多缺失，我們該怎樣對房仲和前屋主有所懲罰或是求償？有什麼法律途徑可走？

律師蔡念辛回答：

若買方交易時不知瑕疵存在，賣方應負擔保責任

    依民法第354條規定，出賣人應擔保其出賣物交付移轉於買受人時，無瑕疵存在。又所謂物之瑕疵，指不符合約定或通常交易觀念，所認為應具有之價值、效用品質；但若該不符程度，無關重要者，即不得視為瑕疵。因此，在讀者的案例中，就房屋曾經發生漏水經修繕的狀況，應先檢視該修繕部份、漏水情形是否嚴重？以判斷是會否減損房屋效用、交易價值等情況。若確屬影響利用價值之瑕疵，且買方於交易時並不知情，前屋主即應負出賣人之瑕疵擔保責任，買方可依民法第359、360條規定，請求解除契約、減少買屋價金或損害賠償，但應注意民法365條之時效規定。

    依民法第365條規定，買方應在通知前屋主房屋有瑕疵狀況後6個月內、或者在交屋後5年內，行使解除權或請求減少價金或損害賠償。

房仲應負據實報告及調查說明義務

   房仲向買、賣雙方收取費用，媒介兩方訂立契約為業，因此司法實務上認為，房仲與買賣方成立居間及委任之混合契約。依民法第535條、576條規定，其處理事務應負「善良管理人」責任；故關於訂約事項，應就其所知據實報告，且負有調查說明義務。在關於房屋是否有漏水修繕情形，實務多肯定房仲負有此瑕疵調查義務。又國內不動產交易習慣，通常由賣方填寫「標的現況說明書」交予房仲，因此房仲可能會稱其是依據賣方委託的說明、對房屋漏水情形亦不知情；但因房仲乃以此營業，且相對於買方具資訊優勢地位，因此即便賣方未如實告知漏水情形，房仲仍應為必要之詢問及調查。在讀者案例中，若房仲確有違反調查義務而造成損害，讀者得依契約或侵權行為向房仲業者請求損害賠償。