蔡念辛律師談天說法

最近有民眾問我一問題：如果房屋與其座落的土地，分別買賣，也就是「只買屋不買地」或「只買地不買屋」，則買主有什麼權利可主張？

上述狀況最常發生在法院拍賣，因此應買時要特別注意權利標示範圍。

依《民法》第425-1條規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」

以及《民法》第838-1條規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。前項地上權，因建築物之滅失而消滅。」

也就是說，如果土地跟土地上的房屋原本在同一人名下，而分別經過買賣，則該房屋對於所坐落的土地，享有法定租約及地上權，也就是房屋所有權人依然可以合法地使用該土地。買下該土地的地主無法對坐落其上的房屋主張拆屋還地，僅能對屋主收取地租。