蔡念辛律師談天說法

讀者曉莉問

房客拖欠房租五天以上，其間我已用通訊軟體line催繳房租， 房客均有回復會繳納，但至今仍未有任何行動。請問是否一定要房客拖欠二個月以上，房東才能有所行動？我現在可否立即會同當地警察，令其馬上搬離並扣押金？我這麼做會有法律責任嗎？正確作法應該怎麼辦？

律師蔡念辛答：
在租賃契約合法終止前，房客有權依租約占有並使用房屋，房東尚不得立即要求房客搬離。依《民法》第四四Ｏ條規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。但租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得終止契約。且若租金是約定於每期開始時支付，例如約定於月初收取該月份房租者，應於遲付達二個月時，始得終止契約。因此，必須房客積欠的房租達二個月租額，房東才可以終止契約，沒收押金，這也就是實務上房東多約定相當二個月租額作為押租金之由來。

依法律規定，固然必須等房客積欠房租達二個月，房東才可終止租約。但若雙方經過協商，均同意提前終止租約，自無不可，因契約只要不違反公序良俗或法律強制規定，本得由雙方自由約定。惟若讀者堅持沒收全部押金，恐怕較難與房客達成協議。